Offenlegungspflichten und Immobilienkauf: Klarheit schaffen, bevor Sie unterschreiben

Gewähltes Thema: Offenlegungspflichten und Immobilienkauf. Hier zeigen wir verständlich, welche Informationen Verkäufer, Makler und Bauträger offenlegen müssen – und wie Käufer sie klug einfordern. Bleiben Sie dran, diskutieren Sie mit und abonnieren Sie unseren Newsletter für praxisnahes Immobilienwissen.

Dokumente und Nachweise: Ihre Checkliste vor dem Notartermin

Wichtige Kernunterlagen

Fordern Sie Energieausweis, Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis, Liegenschaftskarte, Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und die letzte Wohngeldabrechnung an. Bei Häusern zusätzlich Bauakte, statische Nachweise, Heizungsprotokolle und Kaminfegerberichte durchsehen.

Mängel- und Sanierungshistorie

Bitten Sie um Rechnungen, Gewährleistungsunterlagen, Wartungsprotokolle sowie Gutachten. Notieren Sie, wer wann welchen Schaden begutachtet und repariert hat. Dokumentierte Historie schafft Vertrauen und ermöglicht realistische Preis- und Zeitplanung für künftige Modernisierungen.

Finanzielle und rechtliche Klarheit

Prüfen Sie bestehende Mietverhältnisse, Kautionen, Staffelmieten, Indexklauseln, Sondernutzungsrechte, Eintragungen in Abteilung II, Erschließungskosten und anstehende Sonderumlagen. Je früher Sie diese Punkte kennen, desto zielgerichteter können Sie verhandeln und Risiken einpreisen.

Drei echte Geschichten, drei klare Lehren

Eine Käuferin bemerkte bei der Besichtigung nur einen leicht modrigen Geruch. Nach Einzug stand der Keller bei Starkregen unter Wasser. Weil der Verkäufer frühere Überflutungen kannte und verschwieg, erhielt sie nachträglich eine erhebliche Minderung und Schadensersatz.

Drei echte Geschichten, drei klare Lehren

Das Exposé pries „ruhige Lage“, verschwieg aber den Schichtbetrieb einer nahegelegenen Halle. Protokolle des Bauamts belegten Beschwerden der Nachbarschaft. Der Käufer erwirkte erfolgreich eine Vertragsänderung, weil die Umgebung als wertbeeinflussender Umstand hätte offengelegt werden müssen.

Maklerpflichten pragmatisch erklärt

Makler müssen richtige, vollständige Informationen weitergeben und Exposés sorgfältig erstellen. Sie dürfen Mängel nicht verharmlosen. Bitten Sie um schriftliche Bestätigungen zu kritischen Angaben und klären Sie, welche Unterlagen geprüft oder nur ungeprüft weitergereicht wurden.

Was Verkäufer unbedingt offenlegen sollten

Verkäufer müssen bekannte relevante Mängel, Altlasten, laufende Streitigkeiten und behördliche Auflagen offenbaren. Je transparenter sie sind, desto stabiler der Kaufpreis. Käufer sollten gezielt nach Wasserschäden, Holzschädlingen, Wärmedämmung und früheren Versicherungsfällen fragen.

Notar als Hüter der Klarheit

Der Notar erklärt den Vertrag, prüft Identitäten und sorgt für rechtliche Ordnung, ersetzt jedoch keine technische Begutachtung. Reichen Sie Fragen frühzeitig ein. Bitten Sie, mündliche Zusagen verbindlich in den Vertragstext aufzunehmen, damit sie einklagbar sind.

Neubau versus Altbau: Unterschiedliche Offenlegungsthemen

Bei Neubauten sind Baubeschreibung, Ausstattungsstandard, Fertigstellungstermine, Bürgschaften und Abnahmeprotokolle entscheidend. Klären Sie Toleranzen, Schnittstellen und Haftungsgrenzen. Verlangen Sie verbindliche Qualitätsstandards, sonst bleiben Versprechen unverbindlich und spätere Diskussionen vorprogrammiert.

Neubau versus Altbau: Unterschiedliche Offenlegungsthemen

Bei Altbauten stehen Energieeffizienz, Leitungen, Feuchtigkeit, Statik und mögliche Schadstoffe im Fokus. Fragen Sie nach Dämmung, Fensteralter, Dachaufbau, Drainage und Sanierungskonzept. Eine unabhängige Begutachtung lohnt sich fast immer und schafft Argumente für faire Preisabzüge.

Verhandeln mit System: Offenlegung als Hebel

Gewährleistungsausschluss bewusst einordnen

Ein pauschaler Gewährleistungsausschluss ist im Privatverkauf üblich, gilt aber nicht für arglistig verschwiegene Mängel. Vereinbaren Sie spezifische Beschaffenheiten im Vertrag, um spätere Streitpunkte zu minimieren und Ihre Risiken gezielt zu begrenzen.

Preislogik statt Bauchgefühl

Verknüpfen Sie Mängel mit belastbaren Kostenvoranschlägen und zeitlichen Risiken. So lässt sich ein nachvollziehbarer Preisnachlass verhandeln. Bitten Sie um Zugeständnisse bei Übergabetermin, Inventar oder Wartungen, wenn der Preis kaum beweglich ist.

Fragenkatalog und Protokoll

Arbeiten Sie mit einem strukturierten Fragenkatalog zu Haustechnik, Feuchte, Dach, Dämmung und Nachbarschaft. Protokollieren Sie Antworten, lassen Sie wesentliche Punkte gegenzeichnen. So schaffen Sie Beweisbarkeit und vermeiden Missverständnisse zwischen Besichtigung und Vertrag.

International kaufen: Transparenz für Einsteiger

Übersetzungen und Vollmachten

Lassen Sie Exposé, zentrale Vertragsklauseln und wesentliche Unterlagen professionell übersetzen. Klären Sie Vollmachten, Apostille und Identitätsprüfung frühzeitig. Verlangen Sie Zusammenfassungen zu Mängeln, Belastungen und Kosten, damit keine Nuancen zwischen den Sprachen verloren gehen.

Finanzierung und Zahlungsplan

Besprechen Sie mit der Bank, welche Offenlegungen benötigt werden. Legen Sie Zahlungspläne an Meilensteine und Nachweise. Bestehen Sie auf klaren Bedingungen für Auszahlungen, damit Transparenz und Liquidität jederzeit zusammenpassen und unnötige Verzögerungen vermieden werden.

Digitale Besichtigung mit Tiefe

Fordern Sie hochauflösende Videos, Wärmebilder, Feuchtemessprotokolle und Drohnenaufnahmen an. Kombinieren Sie virtuelle Rundgänge mit unabhängigen Gutachterterminen. Fragen Sie gezielt nach Lärmquellen, Gerüchen und Lichtverhältnissen, die in Videos gerne unterschätzt werden.